前言
昨天,位于永丰北的保利嘉华天珺首开样板间,开启蓄客模式。
一、海淀新盘的购买历史
2024年之前海淀新房的表现
先上结论:2024年之前的海淀整体的供地模式是不仅供地数量少(每年就那么一两块,三块的年份就算供地大年了)而且还偏远,好不容易靠近北五环的,直接被打造成大面积高端盘,开盘就热抢。剩下主要集中在永丰北区域(这里再往北1km就是上庄水库)。
海淀新房的特点:
①、供地数量少,造成的结果就是供不应求。
②、每块地都是提价提档建设(卖出高溢价)。
③、海淀太缺少新盘、品质盘,导致出来一块地,就被定位高端,起步价都是千万以上,两千万属于正常水平。甚至半个村庄的永丰北,单价都是8W+(关键去化速度还不慢)。南侧紧邻五环河西北旺区域,直接热抢(甚至托关系就是为了把两千万换乘一套房子)。
④、从16年得永丰天阅西山海淀也开启了共有产权房模式,2021年的融创学府壹号院和中建壹品学府公馆,共同特点,不是配建多,就是被开发商利润空间被压缩(记住政府持股,开发商是没收到政府的那部分比例的),虽然定位高端大面积,但是最后的结果就是海淀的格子衫、牛仔裤老板们省吃俭用耗资千万,甚至两千多万买了减配房,维权手段再高,你都是被伤心的哪一方(各种维权也仅仅是解决了表面问题,好多表面问题都没解决,理由就是政府占股未真正出资,那个利润空间只能买开发商对应高端产品的减配版本,**壹号院、**公馆、天阅**等等)。
⑤、剩下2000万起步的圆明天颂天天被大家称颂高端,良心,没减配(二手房成交一套,被广为流传,类似万柳书院之前刷出的高价,现在再看看二手房挂牌价格,就正常多了)。海淀人苦于没好房子买太久了。
1.1、天阅西山--永丰+地王+销冠+维权
2015年4月28日,海淀中关村永丰产业基地HD-0402-0030地块F1地块,地块位于中关村壹号的北侧,当年这里还是大片工地,比较荒芜。(建筑面积为208702平米)。
地块附加条件:
①、地块将配建建筑面积不少于7500平方米的公租房,政府回购价格为6500元/平米。
②、地块报价达到合理土地上限时,则不再接受更高报价,转为在此价格基础上通过现场竞报22500元/平方米自住型商品住房的方式确定竞得人。这个也为未来的小区动荡埋下伏笔(也就是2016年北京开启“限房价、竞地价”的政策,绝大多数的地块在出让时规定了“70/90”政策,即70%的部分建设为90平方米以内的中小户型)。
这里传承了海淀地块上架就热抢的场景(一共10家房企及联合体报名,首钢、天恒、保利、首创、龙湖首开联合体、中化方兴华侨城联合体、永同昌旭辉北辰联合体、金地平安电建联合体、中铁建、远洋招商联合体)。从起拍价37.87亿元,10分钟就到了上限56.4亿元。
最终:首创经过139轮以56.4亿元配建6.05万平米的自住房面积竞得地块,溢价率为48.9%。平均楼面价 39000元/平方米,考虑到各种配建和税费、建安成本在6万-7万。案名:首创天阅西山(首创的高端产品系)。
2016年开盘均价8万/平米。户型面积是180平方米、211平方米及252平方米的高端改善户型结构(总价1400万至2000万)。海淀的新盘稀缺性,导致这里虽然总价高,各种政策性住房夹杂在一起,但是卖的还算可以,成为2017年的销冠项目。后来的故事就是这些千万财产的老板业主们持续的维权(刚交房的时候,入住率不足一成)。
1.1.1、与开发商维权:
①、园林减配:宣传的是奥雅设计的园林景观(风雨连廊连通每一栋楼,暗水回流的水景+无边水池+水幕墙景观),200%的绿化。交付后的风雨连廊不存在,水幕墙景观基本是长停状态,水系缩水严重,绿化夸张。
②、会所不及时:下面是卖房时宣传的效果(当初口头承诺免费使用),实际上是交付的时候会所基本没有
③、一梯一户的电梯成为1.1米的“担架梯”。两人都无法并排进入,容纳一个婴儿车(两千万的业主老板们每天体验着这个紧凑空间,是不是怀疑买到了安置房,绝对是心里想的被坑了)。后来开发商进行了更换。
④、精装修:科技住宅变成了污染源(这个还真不好解决)。各种装修质量问题。
1.1.2、与隔壁邻居维权
与开发商维权完,后面是与隔壁的安置房的限竞房业主的斗争(8栋楼,共计494户,小区的性质相对复杂一些,东侧1至3号楼三栋自住型商品房和西侧4至8号楼普通商品房以及中间几栋配套商业楼)。
自住型商品房与商品房之间加装了围墙,必然是政策性住房业主想要享受商品房的园林环境,把墙推到,商品房必然是不同意(自己付出的更多,结果要与隔壁分享),最后就是开发商不好回复,物业不能评价,派出所也管不了,房管局和住建委也管不了,最后只能律师说了(同样的问题发生在亚林西的中国玺、丰台科技园的首开华润城里面)。
1.1.3、二手房
目前二手房小区商品房部分--首创天悦西山,挂牌平均单价9万(总价在1300万至2900万之间),隔壁的自住型商品房的单价是7.7万/平米(总价在550万-680万)。
总之:高溢价抢地,楼面价高,配建多,租赁住房+自住型住房混合,售价受限,导致的结果就是不仅仅要与开发商打减配维权战,还有与隔壁的安置房和政策性住房保卫园林享受权战(要做海淀的一般高端改善业主真是太难了)。
1.2、圆明天颂+
①、地块由来
这一地块不是经过市场上的招拍挂获得的。2004年北京华大基业房地产开发有限责任公司拿下圆明天颂地块(2004年3月,国土资源部和监察部联合发布了71号令,规定从2004年8月31日起,所有经营性项目用地必须公开竞价出让,不得再进行协议出让。因此,圆明天颂地块是在这一规定实施前通过协议方式获得的)。地块捂了十几年(然后是拆迁和缺钱等等各种原因一直未开发,当年的远郊地块,现在变成香饽饽了,这一招和李超人的手法有点像)。
2020年通过公司股权转让到了北京海开房地产股份有限公司手中(海开付出了1.23亿元拿到华大基业60%股权,看似捡漏了,其实背后还有债务,也没能大赚。属于海淀国资委旗下的地产开发企业)。楼面价基本在6万+(意味着开发商要卖到8W+才不至于亏钱)。
②、高端豪宅--容积率、园林、楼栋、户型,开盘业绩
小区特点就两个字--处处体现“高端”:小区超低容积率:1.1(低于1就可以建别墅了)。整体层高在4-5层。户型面积段:196平米、235平米、290平米,开盘价是11.6万-12.4万,加上折扣差不多11万左右(总价:2100万-3100万)。一共238套。
③、产品落实到位--目前为止没有不满意的声音(也许大老板们忙着生意了,没时间抠细节)
小区是大设计所作品(GOA大象、三磊设计、笛东设计、VLH·IDEAL匠筑四大团队共同打造)。因此很少听说这个小区维权的新闻,反而是一直被大家称赞,园林正好、户型好、物业好(金茂物业)...。
楼栋的外立面采用的是“蓝眼睛”石材。玻璃采用的是比普通玻璃高两倍的“超白玻璃”,其光透过率达91%以上。
实景效果
④、开盘热卖
2021年11月,开盘售卖。单价基本11万左右,总价2000万以上。短短15分钟卖了232套,直接销售60亿元(这可是2000万+的纯商品房社区--是不是有一点今年上海豪宅快速去化的味道),开盘当天就售罄。这个就是连样板间都没做的楼盘(就是这么自信),售楼小姐姐们就凭着宣传手册和户型图纸卖房,老板们排着队来买单。剩下的就是各种传奇故事了。
⑤、维权
这个是当初房买入后,业主们发现不对劲,2000万的富豪们也不想当冤大头,毕竟老板的钱也不是大风刮来的,开始找开发商闹了,可是后的结论就是不了了之。毕竟海开作为海淀的地主扛把子,开盘售罄的盘,你再闹那就把房退了吧,后面还有一堆排队的客户呢。
⑤、二手表现
目前二手主流平台绿中介商没有小区房源信息的挂出,但是这里的一套成交早已经刷新了朋友圈。号称成交了一套235平米,单价达到16.5万/平米(总价:3877.5万),还有一套196平米的房源报价3920万。总之:目前刚交房,基本没有拿出来卖的,除非要破产,要不然好货老板们也不至于拿出来卖(未满两年,各种税费还是非常高的)。这种故事我的建议是,你信他,他就有,你不信它,它就无。个例情况参考价值不大,但是物以稀为贵,老不出房的小区真不好评价和把控(当年的万柳书院故事和这个类似,现在不也回归正常了么)。
小某书上的故事
总之:圆明天颂由于足够的利润差(楼面价6万,销售价11万),有钱好说话,海开也是用心打造,无论从设计、概念,户型面积段处处体现高端的气质。由于板块内的购买力充足,品质盘稀缺,虽然面积大,总价高,但是开盘即售罄。后面虽然有不服维权的口吻,但是基本没淹没了,后续就是很少的二手房交易,高价盘还是容易被炒作,未来必然是被各路中介+买不起的购房者顶礼膜拜和传送(下一个万柳书院的潜质)。这里的交易不能作为实际价值的参考。
1.3、融创学府壹号院
1.3.1、拍地
2021年5月26日,海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1地块(这里分为南北两块地)。
①、南地块
南地块(R2二类居住用地,建设用地面积约5.3公顷,规划建筑规模约8.3万平方米),一共13家房企报名(首开、万科、中交、懋源、融创、绿城、中冶、城建+招商、金茂、中铁、保利+华润+金地、中海、海开),竞价达到地价上限57.3亿元和政府持有商品住宅产权份额上限20%后,进入高标准商品住宅建设方案投报及评选程序。
最终:北京融贸亿盛置业有限公司竞得,成交楼面地价68903元/平方米,溢价率3%(政府持股20%)。
②、北地块
北地块(R2二类居住用地,建设用地面积约5.7公顷,规划建筑规模约9.2万平方米)一共11家房企报名(首开、万科、中交、融创、绿城、中冶、城建+招商、金茂、中铁、保利+华润+金地、中海),除了南地块的懋源和海开外全参与了。达到地价上限63.7亿元和政府持有商品住宅产权份额上限20%,随后进入高标准商品住宅建设方案投报及评选程序。
最终,北京陕创企诚置业有限公司为竞得人,成交楼面地价68961元/平方米,溢价率3%。
这两个企业背后都是融创。
销售指导价格上限为11.2万元/平方米。但由于政府持有20%产权,购房人购房的最高价格将按80%的比例,即8.96万/平米元(这个相当于是政府强制砍价20%,政府是不会真正出钱的,最后的隐患也是巨大的)。
1.3.2、小区信息
①、宣传高端产品
小区定位采用融创的高端品牌--壹号院(之前的西山壹号院,香山壹号院系列,都有交付的实物小区品质展现。溜达一圈就能感受到),因此大家的信心增加不少。
②、容积率:1.6。一共900户(北区476户,南区424户),车位比:1:1.9(1724个,非常富裕)。户型面积段:184-275平米(130㎡户型有50套左右,153㎡户型20套左右。183㎡户型约380多套,220㎡户型约250套,275㎡户型约192套。总计:1600万-2500万之间)。
1.3.3、开盘热抢--北京首个新型共有产权房
2021年10月29日开盘,那场面是热闹非凡。这个时候才发现北京的千万富豪们真多啊,现场是人山人海(选房现场一个家庭只能进去2个人,现场一片拥挤,大家都抱着绝不空手回家的心态守着自己的顺序,据说期间还发生了几起冲突,最后选房到晚上两点多,)。好多人为了买到一套学府壹号院的房子,也是不惜动用周边的各种关系顺利把这一两千万换成一套房(当年还有在现场没买到的客户,崩溃的撕了楼书,嚎啕大哭。可见多想得到啊)。属于一天售罄。
1.3.4、维权
当年抢房有多疯狂,后续维权就有多激烈。进入2024年开启后续准备收房的阶段。在此期间发生了一个重要事件,那就是融创暴雷(2022年5月12日融创正式宣布债务违约,暴雷。这个是从2021年恒大暴雷开始,后续接续暴雷企业中的一员)。作为融创学府壹号院的业主们也是提前打好预防针,毕竟暴雷房企的交付产品,能不成为保交楼项目已经是万幸了。但是最后减配在所难免(千万以上的业主不是大老板,就是小老板,他们的维权,必然是更专业,力量更大,专业水平更高,从有理有据的44页PPT就能感受到他们的专业,必然不是各种一哭二闹三上吊,拉横幅喊口号的哪一类)。
维权点一:减配。
①、小区减配:香山壹号院的围墙是石材,车库通道明亮、大气。学府壹号院围墙是真石漆,车库通道无贴砖、无亮化。楼栋外立面的部分砖损毁,窗户不平整等等。基本的感觉是缩配版的香山壹号院。
②、室内装修减配:室内的各种板材比较薄,门也变薄不少。宣传的楼梯间木质扶手变成了非木质。各种缝隙未打胶,墙体缝隙大,五金配件缺少配置等等。
开发商后来的处理就是,室内装修的事情,还是可以找装修承包商来克扣一下,还可以上门维修的,对于小区的减配,直接就是消极应对。理由很简单《8.9万买入,凭什么要求11.2万的品质,项目的市场售价是11.2万,但20%的产权,政府并没有实际出资,对开发商来说,房价就是8.96万》。结果就是业主认为买的是11.2万的豪宅,对标隔壁个圆明天颂,开发商收到的是8.9万元,建设的事对应简配版的壹号院。
后来的交房也是在开发商整改后,因为有了前面的预防针,业主们的心理预期也降低了不少,开发商也做了一些整改,最后就这样收房了。
1.4、北沙滩中建壹品学府公馆
2021年10月13日拿地触顶最后中建壹品+中建信和胜出,楼面价8万,配建的保障房基本就是建筑成本回购,剩下就是幼儿园的配建是额外支持的,销售指导价是11.2万/平米,但是政府持股10%,因此开发商真正能收到的价格是10.08万/平米(政府是没有真正出钱的),这里的价差是2万(基本1.5万至2万开发商利润比较小,不会亏钱,但是也真没赚多少)。接下来的故事基本是融创壹号院的翻版。宣传高端,交付维权,作为国企开发商毕竟和暴雷的融创还是不能站在同一条线上。也拿出真金白银来整改了,但是利润受限,整改最终还是不能像圆明天颂那样让大家满意。
【北沙滩学府公馆逆风翻盘?】开发商“出血”,买新房的你学会了吗?#D0950
总之:从学府壹号院到学府公馆,海淀采用稀缺供地,政府持股的方式,锁定楼面价和销售价格,开发商的价差空间在2万左右,还定位高品质,结果就是高端改善盘的交房即维权(这是从2016年开启共有产权房的小区通病,成为新房市场上维权的重灾区),买这些盘的业主也不是差这一点,但是政府压开发商的价,最后的结果就是减配。目前看到的是表面能看到的地方维权,看不到,埋在水泥里、地下的隐藏处的减配才是最可怕的。这一批楼未来二手市场,也真心建议大家擦亮眼睛再入。
1.5、其它地块
①、2020年
2020年海淀新地永丰:拿地的永丰的海淀幸福里,现在交房了(当年地块热抢地块,溢价26%拿地,楼面价5.4万,疫情期间艰难销售,网签价8万,赠送的连廊被拆了,现在二手房有点破发的味道)。2020年1月挂出的地块还有北京市海淀区四季青镇中坞重点村资金平衡用地(南北两块地,起始楼面价7W+,分别是现在的香山壹号院和颐和金茂府两个高端改善盘)。
②、2021年
2021年10月海淀永丰:拿地的汇德里(中海溢价率5.63%。楼面价:5.21万/平米),幸福里润园(华润+首开44.95亿,溢价率6.26%。楼面价:5.38万/平米),现在已经交房。实际网签基本在8.2万左右。二手房挂牌看似9万,实则基本无交易。旁边新房现房中海富华里还在现房销售中。
③、2022年
2022年9月海淀的新地供应集中在永丰北:栖海澐颂(海开+中建三局溢价率4.48%,楼面价:5.48万/平米,网签价:8.2万左右。目前基本剩下尾盘了)和中海富华里(溢价15%,楼面价:5.85万/平米。现在有现房在售。数量也不是很多了)。
④、2023年
2023年的海淀仅仅供应了一块新地(四季青的香山樾。西山森林公园的脚下,距离石景山反而更近一些。目前还在慢慢销售中。分为2023年11月18日和2024年3月29日拿到预售许可证),永丰南拿出来宣传了一把,就被拖到2024年才被海开基本底价拿到。
香山樾网签194套(一共440套,销售一年左右,网签率:44%),销售指导价12.1万/平米,楼面价:8.86万/平米。目前网签价12.1万/平米左右。
⑤、2024年
下篇接着聊2024年、2025年,未来海淀的新房。
二、结论
上面写了这么多,就告诉你。海淀新房太稀缺,供地太稀缺,好地更稀缺(两千多万的房子就像不要钱似的往里冲,好多减配,低品居然卖出高溢价,维权无门)。购买力还比较足,创业小老板们多,海淀人民苦于没好房子太久了,为了住新房,不惜买到海淀永丰北,关键价格还不便宜(去化速度还是杠杠的,网签价8.2万)。
通过分析之前的海淀,卖地、买新房的历史和表现。
结论就是(重要的事情说三遍):
海淀新房供不应求(人民希望住好房的需求,与好房子的供应矛盾突出),海淀品质房保值。
海淀新房供不应求(人民希望住好房的需求,与好房子的供应矛盾突出),海淀品质房保值。
海淀新房供不应求(人民希望住好房的需求,与好房子的供应矛盾突出),海淀品质房保值。
2024年海淀不仅仅加大了供应,位置也更优了,那接下来,幸福的海淀人民该如何选呢?从永丰北的保利嘉华天珺、永丰南的颐海澐颂、再到功德寺、还有朱房四街(并且每个地块都是双子星的形式出现)。还会热抢吗?还是开发商求着买呢?田村的拆迁地块也准备好了,西冉村的地块也已经拆迁完成。海淀人们想住新房的好日子终于来了。
前言
上期写了海淀近些年的新盘供应和热闹的表现(主要集中在海淀的北部区域。稍微离市区近一点的五环边上,立马就是大面积,高总价,托关系热抢),以史为鉴,聊聊海淀2024年新拍的地块,以及2025年海淀的新房如何选呢?我看网上也有好多介绍的,大部分是从板块,稀缺度,户型设计、装修等角度来说明了。
咱们今天就站在买房的你关注的满足居住需求、小区品质、维权闹心、割韭菜还是真利好、开发商的底价、是否需要排队热抢、未来二手房增值还是买入了CEO盘的角度来说明一下。
一、海淀新盘也开始卷了
1.1、海淀新房也开始冷静了
①、试探底线--永丰北F4出奇好
主要原因还是海淀的新盘也开始不好卖开始。上篇写了海淀的新盘,只要挂着海淀两字,即使偏远,无地铁,无配套大家都能克服,开发商都能卖出去,很典型的就如永丰北的F4,周边一片荒芜,无地铁、无公园、无生活配套,完全规划卖房,好在这些规划也正在建设中,但是地铁要等好久好久...(人家栖海澐颂压根就不上渠道,现在网签量都到90%以上了。我朋友当初开盘还托关系才抢到好楼层)。中海富华里两块地,体量更大(还有现房销售,网签价在8.2万左右)。中海富华里汇园,2022年12月24日拿到预售许可证,到目前为止已经网签761套(一共:870套,网签率:87%。网签价格:8.21万/平米)。这块地当年拍地的时候是有4000平米的现房销售要求。
富华里富园网签363套(一共:812套,网签率:44%),网签价:8.39万/平米。当年拍地的时候是有36000平米的现房销售要求的。
因此永丰北F4算是海淀卖地的一次的完胜案例。
②、转折点--西山观复
2024年海淀再突破底线,供地至温泉板块的翠湖南侧区域--中旅中海西山观复(又是一片,远离地铁,无配套,除了隔壁三个政策性住房小区外,其它基本就是荒地了),这次中海拿出看家本领,主大高端享受型改善,可惜这韭味太浓了,海淀的CEO们虽然也想改善一把,想要好的居住体验,可惜真太远太荒凉了。
2024年6月20日获得预售许可证,卖了快半年了,一共网签28套,网签价7.85万/平米。户型非常棒,容积率低,小区品质没的说,就是板块位置挑战了CEO们的底线了(一共322户,网签率:8%。真替开发商发愁,什么时候才能卖完呢?购房者绝对是利好,又挑又捡,还能砍价)。
主要原因是:一方面经济下行,海淀高科技企业的老板们也不好赚钱了,中层领导们也有未来预期不足的压力(底层牛马好不容易攒点钱,被周围裁员,降薪吓住了)。另一方面是:真心太偏远了,永丰北F4还有公园+大悦城+19号线北延+故宫北院的规划利好。这次西山观复概念都没有了,就剩下空气好了。
1.2、海淀开启卖地模式
大家好奇浓眉大眼的海淀什么时候也这么疯狂卖优质地块了(2024年卖出的地是之前的每年的两三倍),难道是海淀的财政眼里太大,也支不住了吗?要靠卖地来挽救经济了吗?
答案必然不是。海淀的GDP是中国第二个过万亿的区(第一个是上海的浦东,浦东太大了,大家看到的陆家嘴只是其很小的部分,人家可是背靠大海)。人家可是纯纯的靠高科技打出这一份业绩(之前的买地可以用非常节制来形容了--结果就是卖出了更高的溢价,品质就不好说了,苦了海淀买房人)。新地留着慢慢卖,一方面能卖出高溢价,另一方面人家也不靠土地财政。
事出必然是有原因的:官话必然是为了提高海淀人民的住房需求,改善大家的生活,满足大家的购房需求。其它原因就自己想吧(①、各个偏远区域的地不好卖了,不了没人报名,就是要找自己人托底。②、今年的年初计划完不成了,就只能靠海淀拿出看家的货,冲冲业绩。③、我们都要止跌回稳了,一定要拿出好货),反正朝阳已经拿出好货打包表现出高价了,海淀也得表示一下。拿出了压箱底的货(朱房四街地块在前期没什么征兆的情况下,大家都以为明年再说的背景下,突然上架了),海淀买房人是应接不暇,之前还想着如何委屈一下,对隔壁的垃圾填埋场睁一只眼,闭一只眼买永丰南呢,结果功德寺让大家激动了一把(虽然西侧和北侧的高压线让大家压力不小,但是政府已经承诺入地了。后续就是时间问题)。朱房四街的地块一来,买功德寺的心又被朱房四街的新房拉了一把。这叫那个纠结啊。
二、如何选?会热抢吗?
2.1、永丰北-保利嘉华天珺
上周样板间开放,专程区看了一下,已经写了一篇,今天补充说明一下。
【保利嘉华天珺】永丰北的鸡头,也没那么好卖了#D2950
保利嘉华天珺属于永丰北板块,直面共同竞争的就是永丰北的F4,海淀幸福里也可以参与其中的竞争。
①、永丰北的头把交椅现在属于嘉华天珺--全面超越F4:
位置周边比F4更成熟(紧邻北侧商业街区和即将开业的海淀大悦城。东侧的大牛坊安置房,带来的是人流和生活气息更浓,南侧市场让市井味更浓了)。
目前宣传的产品品质从大门开始,园林、楼栋,户型还是比F4优越的味道更浓(三进式大门+有泳池的会所,其他盘真没这么多花样。其次是石材+金属板材的外立面+大落地窗,号称无真石漆,这一点还是让F4很受伤。户型基本是目前市面上流行的三叶草,四叶草户型,专门冲着超越F4来的--面积段覆盖也比较广。装修标准明显是延续了保利的传统,让F4感受到背后发凉)。基本是把朝阳之前新盘的大卷方式用到了海淀(隔壁新盘真难受了)。
最近中海汇德里和幸福里润园已经挂出二手房了,明显挂牌价很高(最近中介说有一套业主急用钱,买入的原价出,还是没人下单)。
②、学区:海淀引以为傲的是学校,这里的学校是中关村三小科技园分区(看名字比较牛,实则一般)。
③、价格:目前还没定出价格,销售说的是7.7-9万/平米(销售指导价是9万/平米),采用的是大户型楼王最贵(和北京宸园一个套路)。这里不仅仅要考虑竞争的隔壁中海富华里,还要考虑南侧的永丰南(指导价是9.3万/平米。实际销售必然比这个低),因此这里的价格大概离在8.2万左右算符合市场价(开发商的底价:楼面价5.96万/平米+1.5万/平米至2万/平米=7.5万-8万/平米)。这个价格绝对背刺所有永丰之前的新盘。竞争起来的海淀,大大利好购房者。户型:88平米-172平米(总价:720万-1000万,这里的1400万是少量大户型,超过1000万不建议买这里)
④、供货量:
2020年-2021年
2021年-2022年
2023年-2024年
2024年-2025年
海淀幸福里:1796套
幸福里润园:740套
富园:812套
汇园:870套(部分是现房销售)
中海富华里:400多套现房;
中海汇德里:840户
栖海澐颂:887套
嘉华天珺:1276套
总之:2025年的供应体量和之前相差不大,但是西侧的西山观复,南侧的永丰南,无疑是增加了供应量。想买这里的必然是不用太着急,还是可以轻松买到,就看开发商的价格了,敢卖8.5万的,我就建议等等降价吧(只要你8.1万以下买到,你就已经超越隔壁F4了。这1000元的差距是两年的等待时间)。好多人就等开发商8万底价出了。
2.2、永丰南-海开颐海澐颂
颐海澐颂之前已经写过好几篇了,这里就做补充说明。
海淀--永丰南地块--大家等的很辛苦啊!#N0620
海淀--永丰南地块--到底值不值得大家等待呢?#N0630
【海淀-永丰南地块】海开低价拿下,栖海云颂的加强版值得冲吗? #N2120
想在永丰买房的这块地还是大家的优选对象。
①、最大利好:紧邻地铁16号线永丰南站--少了区地铁站的痛苦路程(距离地铁站200米,永丰目前的新盘都不能算地铁房)。能辐射的购买人群会比其它盘多了16号线沿线(永丰板块、南侧中关村软件园区及16号线沿线的活动人群)。
②、最大不足:板块的西侧1km处的六里屯垃圾填埋场是好多人纠结的点(目前基本没有什么味道,主要填埋的事苏家屯的垃圾焚烧场的烧后垃圾),总体感觉影响不会太大。
③、这里直面竞争的是北侧的保利嘉华天珺和南侧是功德寺地块:这里目前相对生活配套比较欠缺,主要靠东侧一并出让的商业配套作为小区配套(这部分建设是北京城建中标,合同额11.5亿元,还是值得期待的)。
④、小区:小区的对标定位就是要超越北侧的嘉华天珺(目前看是全方位对标超越的节奏)。
设计:外观设计:GOA大象;园林设计:迪东;室内设计:CCD;(这些设计,意味着是照这豪宅的标准进行,开头就有点超越嘉华天珺的味道)。
社区配套:单论下沉式双会所这一条配套,又超越了嘉华天珺(保利是2000平米单独会所)。
土建:这里是北京城建中标,住宅部分的中标价格是5.62亿元,意味着建设的楼面价:0.57万/平米(这个属于土建+装修,基本是市场价)。
楼栋:全部采用玻璃幕墙+铝板+石材(这一点基本与嘉华天珺打个平手)。
小区户型:南北两个地块,北侧是6栋6-15层。南侧是9栋13-15层。96平米-169平米。总价:830万-1400万(96平米29套,110平米142套,116平米56套,117平米29套,123平米132套,125平米44套,138平米90套,143平米58套,149平米80套,154平米32套、164平米40套,169平米20套)。从分布图看出,大户型的洋房必然是楼王(全方位高档配置,值得期待)。96平米必然是边角料,110平米至143平米必然是不如大户型位置更好。边户还是基本和嘉华天珺类似,做了飘窗的赠送(整体户型得房率基本与嘉华天珺类似,海开虽然是海淀的亲儿子,但是这两个报批必然是一把尺子量到底)。
装修:嘉华天珺的装修基本是国内一线品牌。但是颐海澐颂号称是国际一些品牌(期待样板间的开发吧)。
⑤、价格:这个必然是大家最关注的,这个价格规则政府已经定好了,这里比嘉华天珺贵3000元(指导价:9.3万元/平米)。这里必然是未来是与北侧的嘉华天珺形成3000元的价差。
购买建议:永丰这两个盘形成了错位拼刺刀,就看谁的力度更大了,板块的新房供应量基本是之前的两倍,购买力就这么大(还有一部分购买力被经济下行压缩了,还有一部分购买力转移至功德寺地块),担心买不上的就把心放肚子里吧。永丰北适合总价900万左右,永丰南适合总价:1000-1100万左右(这个价位段基本可以选比较主力的户型和楼层,总价刚刚够上的,基本都是边角料,我真心不建议买这个小区边角料,最好买小区的主力户型)。超过1200万真心不建议买这里了,可以考虑一下功德寺地块了和朱房四街了。
上期写了永丰板块的新盘三兄弟(西山观复、保利嘉华天珺、海开颐海澐颂)。由于市场大环境下行(今天极越汽车又霸屏了头条新闻,各大短视频主播,新闻都在实时播报员工的高呼现状--大家在吃瓜的同时,何尝不担心这一天落到自己的头上)。板块供应量加大,价格战还是在所难免(还是那个建议:嘉华天珺的开发商底价是7.5万/平米-8万/平米。永丰南的颐海澐颂底价就是嘉华天珺的基础上+3000元。7.8万/平米-8.3万/平米),你要相信傲娇的海开必然是不会底价出了,你知道了开发商的底价了,剩下就看开发商加价多少的问题了。
一、功德寺
前段时间功德寺地块开抢吸引了一波流量,剩下就是各种小道消息时不时冒出一点来(一方面是维持热度,一方面保持神秘,这种炒作手法还是非常管用的,持续保持热度)。
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1.1、拍地场景历历在目:11月5日7家开发商热抢功德寺地块,最终都是触顶摇号,决定买家。绿城51.75亿元拿下001地块(也就是西侧紧邻高压线地块),溢价15%,楼面价:7.11万/平米。越秀63.825亿元拿下002(也就是东侧地块,北侧有高压线),溢价15%,楼面价:7.16万/平米(由于高压线的影响比较小,因此楼面价贵了0.05万/平米)。
1.2、开发商股权交叉--两公司抱团取暖,华润入局
11月7日,绿城注册成立北京功意房地产开发有限公司(注册资本51.75亿元--正好是地价,注册地址为北京市海淀区上地信息路19号1号楼3层321)。
11月14日,越秀注册成立北京海臻置业有限公司成立(注册资本63.825亿元-正好是地价,注册地址为北京市海淀区上地信息路19号1号楼3层321)。神奇的是这两个注册地址是一致的。
11月27日,北京尊诚置业有限公司(绿城)将其持有的北京功意房地产开发有限公司(绿城控股的001地块公司)质押给了青岛东辉房地产开发有限公司(越秀公司),出质股权数量为258,755.175,占项目公司股权的50%(基本是两个公司各占一半)。001号地块是绿城+越秀。
11月28日,武汉康景实业投资有限公司(越秀)将其持有的北京海臻置业有限公司(越秀控股的002号地块的项目公司)质押给了北京润置商业运营管理有限公司(华润),出质股权数量为414,862.5,占项目公司股权的65%。002号地块是华润+越秀(并且是华润控股的)。
最后华润又退出北京海臻置业有限公司,目标很明确,朱房四街地块来了,华润还是想要操盘更熟悉的朱房村板块,没心思参与功德寺板块了。
总之:复杂的股权关系,表明这两块看似绿城和越秀两家幸运竞得,但是股权变换后,两块地其实变成了一个关联体,顺便华润也入局,解决一下资金短缺的问题,三家开发,联合操作,后来朱房村突然挂出来,华润撤出功德寺,专注更熟悉的朱房板块了。最后还是绿城和越秀两家互动形成良性的错配。
1.3、板块优秀吗?--近距离配置一般,不是公交场就是安置房,全靠隔壁产业加持(这里的产业没的说):这里虽然发展多年,板块的东侧是上地创新基地,北侧是中关村软件园(这里基本代表了海淀这些年产业发展的轨迹,也是产业聚集地,除了众所周知的互联网大厂外,这里也有众多的信息化企业,虽然经济下行,但是众多的国家支持的信息化及芯片企业一路向北发展)。楼盘的南侧是安置房社区万德嘉园。东侧是隔着一片绿化带规划了十二年制一贯制101中学(预计2028年开学)。北侧是停车场,东侧是公交站,变电站。
1.4、交通--内部道路建设一般(主要是各种空地,各种丁字路口),未来有13B线的加持(距离软件园的地铁站的走行距离1.3km)。这里后续还待建设和完善。
1.5、学校--无论是101学校,还是上地学区,名号拉满了
地块属于上地街道,属于这两年爆火的上地学区板块(南侧的万德嘉园的片区属于上地实验小学)。这里也是为了配合卖地,在拍地之前大的8月份发布了在地块的东侧规划了12年制新北京101集团承办的学校(未来大概离地块对应的学校是这个新建校)。因此这里基本是上地学区。
这里为了把地卖个好价钱,也是把优质地块的各种利好都拉满了(估计都是永丰南地块遇冷闹的)。未来随着孩子的减少,压力减小,上地学区基本是被认为派位最好的学区板块(这个从上地东里,上地西里小区坚挺的价格就能感受到,这里学区的威力)。
1.6、不利因素
①、高压线还是好多人特别在乎。
出让文件
西面1km处有变电站(这个是大型一点的变电站),这里一共延伸出4条高压线,从001号地块的西侧北侧,及002号地的北侧经过(所经之处规划的是绿化区域,未来入地后,上面形成半包围的三个绿化带)。西侧高压线距离地块是20米-70米之间。北侧是40米-120米之间。
后续处理:这里在出让文件中明确是要做入地处理的,就是不知道什么时候了(这个高压线入地要耗费的资金量还是比较大,工程量也比较大,属于海淀区负责,开发商只能宣传会入地,其它的他们也没什么办法)。有拖了好久的范例,因此这个不能直接下结论(好多人相信海淀政府有钱,信用高会尽快入地的)。
10月份海淀相关部门召开高压线入地的会议(号称预算2.5亿元,在2025年至26年预算中执行,计划26年底完成此项工程),
②、东侧的公交场还是会让人不舒服;
001号地块的西侧有三个公交战场(目前是运营状态),现在的公交虽然大部分采用的是电动公交,少了发动机的轰鸣声,实地感受了一下影响很小。大家倒是不用担心大的声音会影响到大家的生活。
③、回迁房
好多人会觉得我买了10W+的房子,结果南侧是2023年刚入住的安置房(一共18栋楼,2000多户,周围单位上班,来这里租房的倒是不少。小区品质还是不错的,人车分流,景观水系,超越了好多之前的老旧小区商品房),导致板块居住不够纯粹--这个还是没法改变,未来这里的二手房会形成两个价格体系,安置房和商品房。基本相互影响不是很大(参考非常成熟的世纪城)。
④、周边道路真是不方便
周末区地块周围转了一圈,除了回迁房南侧和西侧的的主路、东北旺中路、树村北一街比较通畅外,其它道路基本没有(未来等待小区建好之后同步修建周边的小路)。
⑤、生活配套--真心一般,这一点还是很有海淀特色:
这里的商业还是比较欠缺,主要靠西北方向新开的万象汇(走行距离超过3km,这个万象汇人气也不是很旺),医疗配套也比较欠缺,需要共享其它区域的配套。公园资源除了规划的口袋公园外,大型的就是西面的百望山了(要不就去南侧的清河沿线、颐和园、圆明园逛逛)。
1.7、小区
地块相对还是比较方正的南北向长方形(东偏南10度左右),地块容积率是2.1,限高30米(层高3米,未来8-10层)。目前的总规划图还属于报规阶段。
1.7.1、小道消息--这两家的保密工作做得还是非常不错的。
①、001地块:定位绿城的高端产品线“月华”系。
四居室:129平米(顶退户型结构,数量比较少-20套左右)、139平米(大约210套左右)、175平米(大约140套左右)、212平米(40套左右)、
4+1户型:252平米;
户型分部:西边:175平米,中间楼王是212平米和252平米户型。南边和东边是139平米。
②、002地块:越秀地块(之前会借鉴华润的悦府系列,这次华润没参与进来,大概率是香山樾的升级版)
三居室(大约200套左右):97平米(大约130户左右)、106平米南向两面宽三居室(60多套左右);这里还会有一少部分的顶退小户型(63-113平米,大概60套左右)。
四居室:139平米(大约300套左右)、175平米(大约144套左右);
4+1户型:252平米;
户型分布:北边和西边是139平米,中间是楼王户型175平米,南边是97平米,东边是106平米。
二、价格
项目的销售指导价:10.5万/平米。根据这里的热度和关注度,这里大概率会顶着指导价来销售的。
①、绿城001地块面积段:129平米-252平米。总价:1300万-2600万之间;
②、越秀002地块面积段:97平米-175平米。总价:1000万-1850万之间。
意味着板块内的主流户型139平米四居室,需要1500万左右。真心建议1200万以下就买永丰南吧,在这里买的不是把边,就是户型一般,边角料户型还真不如买个永丰南的主流户型。
三、供应量
上表是海淀北部区域近些年的新盘高端改善的供应量,之前明显是断代供应,2021年之前属于很长时间的空档期,因此2021年集中放量了1120多套,2022年710多套,独属于热抢状态(供不应求)。2023年和2024年属于空档期(本来有永丰南从2023年晃点到2024年才出地,能买房到2025年了),按照过往规律和节奏,永丰南被称为会热抢的盘。多少双眼睛紧紧盯着了(永丰南两块地:752套,故事就是按照学府公馆的节奏秒没)。
翻转2024年土拍集中放量,不算永丰北的保利嘉华天珺就有2700多套的供应量。惊喜来得太突然了,从永丰南至功德寺,再到朱房四街。供应量增加了接近4倍多。并且价格呈现阶梯配置(总有一款适合你)。海淀北部买房终于不用再将就了,剩下就是幸福的烦恼--根据自己口袋的钞票决定吧。
四、功德寺购买建议
这里我还是建议买主流户型1300万以上买这里,要不然你买了边角料会很难受,也很纠结(也有人会说我就喜欢这里,我就是为了这个好学区,总价有限,还想主新房,边角户型无所谓,那就另说了),高压线,公交场这些反而影响不是很大,在乎这些的我反而建议大胆的忽略(高压线已经承诺,还是会解决的,剩下就是时间问题)。
五、朱房村地块
这个地块之前优劣势都写了,参考之前的文章。
5.1、华润期待--一个升级版的悦府产品(会不会是第四代住宅呢)
补充说明这里华润是摩拳擦掌,金茂也有概率,在这里建个金茂府。未来大概率是:海淀也来一个悦府级别的产品,由于地块不限价,起到模范带头作用,那一定是各种利好拉满--海淀的第四代住宅从这里开启也是非常有可能的。会所+连廊必须有,挑空层+阳台也可以有。
5.2、这里也有不足
①、紧邻南五环河西侧的京信新高速,噪音问题不容忽视。
②、周围被安置房包围。
③、清河这里的学区配置无论现在还是未来都明显弱于功德寺的上地学区(这里基本明确配建一所九年一贯制学校清华附的概率是很大的。即使新校上来,清华集团校的扶持力度还是弱于101集团校)。
④、不限价:让这里会在12W+以上的。再来个大面积段的高端改善型,那总价就上去了。
总之:这里大概率是与隔壁的功德寺进行错配,品质更高,单价和总价更高。期待后续落地吧。
六、海淀北新房
①、供应量大:这里形成了五盘齐上阵,集中放量供应,基本是之前供应量的三、四倍(并且每一个区域都是两块地的双子形式出现)。
②、品质更高:目前新盘基本是全方位超越之前的次新盘(卷出新高度,园林、会所、楼栋外立面、户型结构等等)。
③、购买力下降:虽然海淀以存款买房著称,默默无闻的小老板,创业者遍地,但是这两年大的环境下,大家明显紧张了好多,从互联网大厂,到热门的新能源汽车都是卷到了极致(反正昨天的极越已经冲上了热搜了),因此接下来的老板们购房人,要不是买房计划推迟,要不就是更加谨慎了。
④、竞争激烈:意味着接下来的各个国央企之间的价格战必然是会有所表现(反正保利嘉华天珺属于给永丰北的F4背刺了一下,提质不提价,还有更低的趋势)。接下永丰南也没那么理想了。功德寺已经开始绿地+越秀联手合作了。朱房村大概率也会合作(敢大手大脚花钱的老板们不多了,不联手,受伤的是开发商)。
⑤、海淀新房购房者幸福了:想想当年卖不上树村学府壹号院哪位哭泣的大哥,热抢天阅西山的业主,排队凌晨两点选房的圆明天颂,各种托关系才能买到学府公馆(最后这些盘除了圆明天颂口碑还好一点,其它都让购房者很闹心--维权上新闻的那种)。接下来他们就不用那么苦了。
⑥、昨天已经开会了--明年经济已经定调了:明年的经济口号出来了,我其实看的是真实落地的东西,目前看至少口号是利好,至少领导也着急了,问题已经到了倒逼的不解决不行的地步了。后面多来几个10万亿,总会有人拿到钱,所以,09年大部分人经历过,未来会怎么样,能赚到上千万的人,大部分人心里也明白(好多人是拿着现金心里其实更荒,不荒是假的)。目前明显有一种工资不涨,其它都涨的味道。说通缩的人也不少,我就不知道怎么和他们聊。意见之前已经多次说了,大家自己衡量选择吧。返回搜狐,查看更多